很多年前，著名的NBA传奇球星科比布莱恩特在其职业生涯晚年，拍了一个耐克的广告，广告词是：“山峰之后，还是山峰”。
01.光谷中心城会超过关山大道吗？
那些总是动不动就说光谷中心城会超过关山大道的，大多数是无脑儿，博眼球的低能儿。
接近关山大道，就已经表示光谷中心城的涨幅倍数比关山大道要多了，也就是说，不需要光谷中心城超过关山大道，仅仅需要接近，投资角度来说，光谷中心城的投资收益已经超过关山大道了。“接近”本身就代表了对关山大道的否定。
那么你为什么要斩钉截铁地说：光谷中心城一定会超过关山大道呢？我并不是不敢说，这有什么不敢说的呢，反正过两年没实现，大家早就忘记了，但是我说出来，大家就会记得我：我是第一个说出来的人。
好处多多啊！
但是我仍然很难从楼市逻辑上分析得到在最近一段时间内，光谷中心城会超过关山大道。说白了，我觉得是接近，而不是超过，并不是我模凌两可，不敢说，而是我态度坚决，那个词语必须是“接近”，而不是“超过”，“接近”并不比“超过”更不精确，“接近”精确地传达了我的看法：不会超过，但是差距越来越小。
为了讨论这个问题，我今天很想问大家一个问题：关山大道超过鲁巷了吗？
很多人会觉得可笑，关山大道可是武汉上届“宇宙中心”啊，那是鲁巷这种过气板块能比的吗？很多人对于楼市板块的看法，完全是自媒体导向的，是新闻导向的，而不是事实导向的。最后就变成了，问这样一个问题，绝大部分人毫不犹豫地回答：关山大道比鲁巷好多了，两者没有可比性。甚至提这个问题，就有点傻。
但是，我今天想告诉大家：关山大道并没有在房价上超过鲁巷，只是关山大道曝光度更高而已。
鲁巷的新房保利大都会，万科金域学府等楼盘价格是比关山大道贵的，二手房市场，保利华都楼龄这么大了，表现依然强势。
保利华都二手一直强劲
同样条件和质量的房子，都是地铁口，都是新房或者次新，学区条件一样的情况下，鲁巷的房子会输给关山大道吗？我想明确告诉大家，不会。
我医院，殡仪馆附近的房子拿来对比，这本身是一种不公平的对比，拿有鲁巷明显劣势的房子跟关山大道没有明显劣势的房子比较，本身是不对的，要了解一个板块本身的价值，必须要同等比较。有人说，谁让鲁巷有些地方有明显劣势呢，是的，但是鲁巷也有正常地方，关山大道都是几乎所有地方都没有明显劣势，鲁巷拿一个正常地方来比较，总算是公平吧。
保利大都会周围全是老破，环境一般，实际也不能跟关山大道高大上比，但是即使如此，我们假定放在一起，保利大都会如果卖关山大道新房的价格，那是会遭到疯抢的。未来保利大都会二手房价，也一定不会比关山大道所有楼盘低的。
我们为什么会忽视鲁巷，是因为没有跟关山大道同级别的产品而已，太多的老破，楼龄新一点的次新都是不多的。只要是条件差不多的房子，鲁巷在房价上绝对不输关山大道。你拿关山大道的保利时代，新世界来比较，鲁巷拿出同级别的产品保利大都会，这很公平吧。不能拿老破跟次新比较吧。
保利时代，有光谷最佳学区，保利时代不能代表整个关山大道，因为关山大道还有保利花园，还有中建康城。要比较关山大道和鲁巷，关山大道拿出来保利时代，而鲁巷却拿不出同级别产品，又有学区，又是地铁口，又是及格以上次新。关山大道跟南湖比较，保利时代又拿出来，南湖应该拿出来水域天际，水域天际楼龄还老了，都几乎可以和保利时代打个平手。
02.强者恒强与边际效应递减
当我们每次问：关山大道会超过鲁巷吗？鲁巷会超过中南路吗？中南路会超过武昌内环滨江吗？武昌内环滨江会超过汉口内环滨江吗？
答案都是超不过，答案都应该是接近而不是超过。我们为什么会问？那是因为现在还没有超过，但是已经接近了，然后追赶者因为表现很好，所以才会问这样的问题。
历史无数次重演，都是超不过的。
《板块概论》板块概论#S告诉大家，实际上分析一个板块纯土地价值，要剥离产业的。反过来，产业也可以提高一个板块的价值。我们为什么这么